生命周期原理:如何从房地产的生命轨迹,判断未来10年基本走势

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未来的房价是涨还是跌,这是业内人士、炒房客及刚需人群普遍关心的问题。都说房地产价格”短期看金融,中期看政策,…

未来的房价是涨还是跌,这是业内人士、炒房客及刚需人群普遍关心的问题。都说房地产价格”短期看金融,中期看政策,长期看人口”,这句话虽然有一定道理,但是,由于我国幅员辽阔,各地情况差异较大,房价是涨是跌不能一概而论。如果要更准确地判断一个城市的楼市房价到底是涨还是跌,仅靠几个因素是永远不够的。

关于购房的20种判断方法,宏观与地方两个板块的内容已经讲完了,这节课开始,讲如何通过行业板块因素来判断楼市。

与房地产有关的属于国家层面的政策很多,比如财税货币政策、城市发展政策等,同样是政策,有些政策是属于宏观政策范畴,而有些则属于行业范畴,比如说关于”房产税”政策,它就是归类到行业板块中。今天首讲:行业生命发展周期对房地产市场的影响。

01

根据行业生命周期理论,任何行业与产品,都有一个从出生到灭亡的过程,这个过程要经历四个阶段,即”发育期、成长期、成熟期、衰退期”。

每一个行业(产品)由于性质、特点不同,周期长短也不一样,快的可能几年甚至几个月就把一个周期走完,比如说,曾经时髦一时的寻呼机,从产品出生到消失,也就短短几年时间,由于现在的产品,技术更新迭代很快,有些投放市场后,可能很快被取代。有些慢的,一个周期可能要几十年、几百年,甚至更长时间,比如说照相机、汽车等。

02

房地产是人类衣食住行的四大生存要素之一,理论上是一个永续经营的行业,没有朝阳产业和夕阳产业的说法。但是,如果把房地产分为不同时代的话,这个行业还是有周期的,比如说远古人住在山洞里,过着穴居生活,后来是茅草屋——土胚房——木房子——钢筋水泥房,又如,平房——多层——高楼——摩天高楼等,这是技术发展导致的产品迭代。

中国的住房制度,在98年之前,基本上属于福利房时代,以排资论辈分配住房为主。从98年开始,进入房地产商品化改革,这才作为一种”商品”真正投放市场,如果从那个时候算起,到现在,中国房地产市场其实才走过短短的20年时间。这与西方发达国家现代房地产商品化制度上百年的历史相比,时间显然很短。

作者: admin

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